Grundriss einer Bestandsimmobilie beurteilen: Worauf Käufer achten sollten

Lage, Grundstück, Kaufpreis und Zustand stimmen – aber passt auch der Grundriss?

Beim Kauf eines bestehenden Hauses wird die vorhandene Raumaufteilung häufig als gegeben betrachtet.

Dabei entscheidet gerade der Grundriss wesentlich darüber, ob eine Immobilie langfristig zu den eigenen Anforderungen passt – oder ob später größere Umbauten notwendig werden.

Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, sollte den Grundriss deshalb möglichst früh genauer betrachten.

1. Passt die vorhandene Raumstruktur?

Nicht allein die Anzahl der Zimmer ist entscheidend.

Wichtig ist, wie die Räume zueinander angeordnet sind: Liegen Wohn-, Schlaf- und Nebenbereiche sinnvoll? Gibt es Durchgangszimmer? Sind einzelne Bereiche schlecht erreichbar oder ungewöhnlich voneinander getrennt?

Gerade bei älteren Häusern entspricht die ursprüngliche Raumaufteilung häufig nicht mehr den heutigen Wohngewohnheiten.

2. Welche Wände lassen sich überhaupt verändern?

Der Gedanke „Diese Wand nehmen wir später einfach raus“ sollte bei einer Bestandsimmobilie mit Vorsicht betrachtet werden.

Ob eine Wand entfernt oder eine Öffnung hergestellt werden kann, hängt unter anderem von der Tragstruktur des Gebäudes ab. Auch Leitungen, Installationsschächte oder andere bauliche Gegebenheiten können Veränderungen erschweren.

Deshalb sollte das Umbaupotenzial eines Grundrisses nicht allein nach optischen Gesichtspunkten beurteilt werden.

3. Wo liegen Küche und Bäder?

Küche und Sanitärbereiche lassen sich grundsätzlich verändern – eine Verlegung kann jedoch erheblichen baulichen Aufwand verursachen.

Abwasserleitungen benötigen beispielsweise geeignete Leitungsführungen und Gefälle. Auch vorhandene Schächte und die Lage der technischen Anschlüsse spielen eine Rolle.

Wer größere Veränderungen plant, sollte deshalb früh prüfen, ob die gewünschte neue Raumaufteilung mit der vorhandenen Gebäudestruktur sinnvoll vereinbar ist.

4. Lassen sich Räume sinnvoll anders nutzen?

Ein vorhandener Grundriss muss nicht exakt den eigenen Vorstellungen entsprechen, um interessant zu sein.

Manchmal lässt sich ein ehemaliges Esszimmer zum Arbeitszimmer umnutzen, ein großer Raum teilen oder durch eine veränderte Verbindung zweier Räume eine völlig neue Nutzung ermöglichen.

Entscheidend ist deshalb nicht nur:

„Gefällt mir der Grundriss heute?“

Sondern auch:

„Welches Potenzial steckt in diesem Grundriss?“

5. Wie aufwendig wären die gewünschten Veränderungen?

Bei einer Kaufentscheidung sollte zwischen kleineren Anpassungen und grundlegenden Eingriffen unterschieden werden.

Eine neue Türöffnung ist etwas anderes als die komplette Neuorganisation eines Geschosses. Werden zusätzlich tragende Bauteile verändert, Bäder verlegt oder größere technische Anpassungen notwendig, können aus einer vermeintlich einfachen Grundrissänderung umfangreiche Baumaßnahmen entstehen.

Das sollte bereits bei der Bewertung des Kaufpreises berücksichtigt werden.

6. Passt der Grundriss auch langfristig?

Bei einer Bestandsimmobilie lohnt sich außerdem der Blick einige Jahre voraus.

Können Räume später anders genutzt werden? Gibt es beispielsweise die Möglichkeit für ein Arbeitszimmer oder einen zusätzlichen Schlafraum? Wie stark schränken Treppen oder unterschiedliche Ebenen die Nutzung ein?

Je schwieriger die Gebäudestruktur veränderbar ist, desto wichtiger ist es, dass der vorhandene Grundriss auch langfristig zu den eigenen Anforderungen passt.

Fazit: Nicht nur die Immobilie, sondern auch den Grundriss prüfen

Ein Haus kann in der richtigen Lage stehen, einen schönen Garten besitzen und trotzdem einen Grundriss haben, der langfristig nicht zu seinen Bewohnern passt.

Umgekehrt kann eine zunächst unscheinbare Bestandsimmobilie erhebliches Grundriss- und Umbaupotenzial besitzen.

Vor einer Kaufentscheidung lohnt es sich deshalb, nicht nur Zustand, Energieverbrauch und Kaufpreis zu betrachten. Auch die vorhandene Raumstruktur und die realistischen Möglichkeiten einer späteren Veränderung gehören zu einer fundierten Beurteilung der Immobilie.